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人口负增长,空置房超5000万套,未来楼市将如何?

字号+人物:/马丽娟 来源: 2019-01-13 09:04 我要评论() 收藏成功收藏本文

关于楼市,大家都知道,一个非常普遍的理论,那就是短期看金融,中期看土地,长期看人口,这是任泽平在一次内部演讲上提出来的,备受大家推崇。简单的解释一下,就是判'...

关于楼市,大家都知道,一个非常普遍的理论,那就是短期看金融,中期看土地,长期看人口,这是任泽平在一次内部演讲上提出来的,备受大家推崇。

简单的解释一下,就是判断一个地方未来房价是涨还是跌,首先要判断未来这里人口是流入还是流出,人口流入的地方,未来房价长期看涨,人口流出的肯定涨不动。而这也是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。中期看土地,如果一个城市人口是流入的,但政府不供地,房价会怎么走?大涨。短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。

任泽平说,坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。

按照这个逻辑,大家都知道,一线城市房价未来会大涨,因为城镇化进程还会推进,人口还是会从落后地方,不断向发达城市流入。而那些三四线城市,不仅没有人口流入,相反,大量人口流出,产业也没有支撑,房价就很难继续维持。

当下的楼市,已经进入这一轮上涨的转折期,楼市调控进入关键阶段。而楼市面临的环境也发生了巨大的变化,首先,当前国际国内经济形势都发生了变化,中国依靠投资拉动的经济发展模式已经走不通了;其次,房子保有量已经达到了前所未有的高度;另外,中国人口达到关键转折点,不仅老龄化加剧,另外,新生人口下降。

人口负增长,空置房超5000万套,未来楼市将如何?

一、人口进入负增长,长期楼市如何走?

近些年来,关于人口的政策发生了很多的变化,从计划生育政策放松,到放开单独二孩,再到全面放开,再到鼓励生育,而这背后最根本的原因是人口老龄化的加剧,新生人口数量下降。

据中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文教授介绍,随着2018年的出生人口数据逐渐明朗,比2017年大概减少两百多万,新生儿大概率低于1500万,2020年或者2021中国人口开始减少也是大概率了。

而据中国社会科学院最新发布的《人口与劳动绿皮书》中,专家们预测,中国人口将在2029年达到峰值14.42亿,从2030年开始进入持续的负增长。如果总和生育率一直保持在1.6的水平,那么人口负增长将提前到2027年出现。

虽然在人口进入负增长的时间上面,不同的报告都有不同的预测,但是对这一天的到来,都没有任何悬念,这也意味着,在未来几年来,中国的人口将达到峰值,随后进入总人口下降、老年人口比例上升的真正的老龄化社会。

这对中国楼市来说,意味着什么?现在的房子,户均是1.1套,当人口下降,这意味着房产真正的需求会减少,那房价还会如何?

这就如同现在很多分析所说的,现在的家庭,绝大部分只有一个孩子,下一代如果组建一个家庭,他们的家庭至少可以继承两套房,有的还有祖父母那一辈的房产,房子会像白菜一样富余。到那个时候,价格会怎么走,自然很明了。

不过,在人口下降的大环境下,还有另外一个方面,那就是人口超过千万的城市越来越多了,这表明人口集聚的趋势还在加剧,虽然北京在控制人口,但是新一线、强二线城市,还在大肆吸引人才,人口在增加,这也意味着,未来的楼市分化将更加明显。

人口负增长,空置房超5000万套,未来楼市将如何?

二、空置房屋5000万套,房子卖给谁?

根据统计局的数据,我国户均拥有房产1.1套,如果按照每户一套房子来看的话,我国房屋的冗余量已经达到了10%,但是,大家要知道,其实还有20%左右的家庭是没有房子的,空置的房屋数量比直接按比例计算的要高。

日前,据在中国大陆唯一获准在中国大城市发行的海外华文报纸-新加波联合早报报道,西南财经大学甘栗教授课题小组,作为家庭金融课题一部分,委派上千名调查员对中国363个城镇进行摸底调查发现,目前中国住房空置率与2013年基本持平,2013年中国住房空置率为22.4%,住房空置套数为4900万套,而这次调查出的住房空置率肯定超过5000万套,这还不包括开发商未出售的商品房。

一方面是大量房屋空置,另一方面,是政府还在推出大量土地,开发商还在大肆建设,房屋会越来越多。

另外一边是,有房子的人,在严厉的调控和对炒房行为的打击之下,要么没有资格买房,要么不想买房,而那些没房子的人,因为收入不高,及时不吃不喝,一辈子也买不起房,他们或许真的只能在某些专家的建议下,永远租房住。

那么,未来房子卖给谁?

综合来看,人口数量下降,楼市总体需求下降,另一方面,大量空置房屋尚未使用,在房住不炒的理念和严厉调控之下,未来楼市再出现前面几轮这样的暴涨概率越来越低了!

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